济宁仁和会计学校为您介绍房地产企业涉及的相关税费问题：

房地产相关税收

　　以下简单介绍一下房地产各个开发阶段的税收情况：

　　一、拿地阶段：

　　1、契税：按土地成交价的4%，由买地方（开发商）承担。最终进入土地成本。

　　2、印花税：土地成交价的0.5‰。转让双方各自缴纳，进入开发商管理费用。

　　二、建设阶段：

　　1、建筑业营业税金及附加：工程款的3.6%，包含营业税3%、城建税7%、教育费附加3%，地方教育附加2%。由建筑商支付，最终进入建筑成本。

　　2、印花税：合同金额的万分之三，签订双方各自缴纳。

　　3、土地使用税：郑州一级土地18元/平米/年，二级土地12元/平米/年。签订土地合同至交房期缴纳，进入开发商管理费用。

　　三、销售阶段：

　　1、营业税金及附加：销售金额的5.6%，包括营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。

　　2、土地增值税：销售时预征，销售完毕后清算。按超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。目前河南预征率为：普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%、其他项目4.5%。

　　3、企业所得税：销售时预征，销售完毕后汇算。按净利润的25%缴纳。目前郑州基本按销售收入的2-5个点预缴。

　　4、印花税：按销售合同金额的0.5‰，由买卖双方各自缴纳。

　　5、房产税：开发商建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但在使用前开发商使用或者出租的，应该征收房产税。房产自用的，按房产余值的1.2%按年征收。房产出租的，按租金的12%征收。

　　6、契税：由购房者承担。税率为2%-4%。

　　7、个税：所有员工都要缴纳。最新起征点3500四、交房以后：

　　物业公司要按所收物业费的5.6%缴纳营业税金及附加。理论上还要缴纳企业所得税，但目前物业公司一般都没有利润。

　　五、二手房交易：二手房税收政策最近这两年变化非常快，也是国家调整房地产市场的一把利器，目前大致的税收政策如下：

　　1、营业税金及附加：如五年之内转让，按成交价金额的5.6%全额征收。如房龄超过五年，按增值部分的5.6%征收，其中普通住宅不征。

　　2、土地增值税：普通住宅不征收，非普通住宅和非住宅按成交价2%征收，或者按土地增值税增值额计算征收。

　　3、个人所得税：按盈利部分的20%或者成交价的2%。如房龄满5年并且唯一住房，可免交个税。

　　4、契税：成交金额的2%或者4%，如首次购买低于90平米的普通住宅，按1%缴纳。

　　5、印花税：按房屋买卖合同的0.5‰，买卖双方各自缴纳。

　　以上税收除企业所的得和个税中央财政拿走60%以外，其余所有税收都是归地方政府所有。所以地方政府才会有这样的驱动力来支持房地产发展。说到底还是由分税制的这个制度来决定的。由于经济社会的发展，这种税收制度越来越不合理，比如国税地税两套人马提高了征税成本，加重了纳税人的负担。目前国家也在试行一些改革，比如现在正在做一些营业税项目改征增值税的试点，以后趋势肯定是国税地税两系统合并